关于普洛斯出售资产和评级展望

这则消息中我比较关注的是两个方面，一个是作为物流地产行业领头羊的普洛斯正在出售中国部分的资产。

一直以来，普洛斯在中国都是以扩张作为主要发展方式的。这几年，包括收购苏宁的仓库资产在内，虽然普洛斯的步伐已经减缓了许多，也不再是物流地产资本市场最穷凶极恶的了，但依然保持着较为积极的收并购姿态。

由于这个新闻并没有详尽描述潜在的买家的身份，所以既可能是单纯的资本方，也可能是相类似的开发经营性平台公司。如果是前者，那么这就纯粹属于一个市场内常见的资产退出举措，但是前提是未来的资管公司依然得由普洛斯来担任。而如果是后者，那么就属于典型的缩减规模以达到回款或者降低债务的动作了。

但是无论如何，这些都属于市场内正常的业务变动。

因为物流地产归根到底就是一个击鼓传花的游戏，最大的利润始终是项目转售（或资本化）产生的溢价，并非来自长期经营收入。所以普洛斯出售资产这一举动，就行业本身而言，除了会在短时间内引起议论之外，并不会造成什么实质性的影响。

而我更为关注的则是另一个方面，就是标普曾经在去年年底将普洛斯的评级展望由“稳定”下调至“负面”，并同时确认长期发行人信用评级为“BBB-”，永续票据的长期发行评级为“BB”。

我们先了解一下什么是标普。

标普就是标准普尔评级，最早在1923年开始编制发表，经过多年演化和完善，目前是国际金融投资界公认的信用评级标准。标普评出的等级反映了对评级对象及其债务信用状况的一种意见，是对其履行财务承诺能力的前瞻性预测。也就是说评级越高，意味着评级对象偿还借款的可能越大，那么他可以取得的借款就越多，也越容易，并且利率更低。

评级对象不仅包括各类公司，也包括银行、基金和债券，甚至包括各国政府本身。

类似这样的评级系统全球共有三种，即标普、穆迪和惠尔，他们垄断了评级体系90%以上的市场份额。

普洛斯评级的调整，主要体现在两个方面，“展望”和B级的具体评级。

在标普体系中，评级由高到低依次为AAA，AA，A，BBB，BB，B，CCC，CC，C和D级，并分别赋予“+”和“-”进行微调。

在这中间，AAA至BBB这一区间称之为投资级别，评级对象一般偿还能力较好，受经济环境影响较轻，BBB-则被认为是最低的投资级评级下限。而从BB开始，就被认为是投机级别，违约风险逐级升高，受环境影响也越来越明显。

而投资和投机的差别，想必即使不是金融从业人员，也应该很清楚其中的不同之处吧。

对于普洛斯来说，其最重要的长期发行人信用已经达到投资级别的下限，而永续票据的评级则已经滑入投机级别一档。

作为物流地产的开创者，普洛斯一直都是行业的风向标和未来发展方向领路人，而物流地产本身又具有非常典型的资金规避风险特点。原则上，资本投资物流地产所寻求的，不是中短期高额回报，而是长期稳定的资本保值。所以绝大多数物流地产企业背后的资本，都是各国的养老金、社保和险资，他们追求的是让手中的钱可以在一个非常稳定的状态中跑赢通胀即可。因此一直以来，物流地产都是作为长期投资的典范才受到资本青睐的。

而近二十年来中国物流地产市场的火热，很大程度来自于蓬勃发展的产业经济和互联网消费，以此推动的物流需求使得中国物流地产的投资回报远远超过了“跑赢通胀”这个标准。

回报的可观使得更多资本涌入，在短时间内将市场供需的平衡打破。由于物流地产天生反应滞后的特点，2、3年前投资端的繁荣往往会在2、3年后才会将巨大的压力反应在运营端。虽然投资理应关注的是未来的预期，但是在巨大的市场压力下，已经经历过一波周期的投资方，普遍选择了观望。其中有一定的中美关系的原因，但更多的是来自整个行业的现状。

那么在此情况下，无论是否对于普洛斯，投机级别的评价无疑是对整个行业固有的“稳定性”形象的打破，特别是中国市场长期繁荣后的一种转折。

同时，标普评级的调整，除了在B级的具体评级层面产生影响之外，展望由“稳定”下调至“负面”更多造成了对于未来的看衰。

评级展望是指评级对象未来可能发生的变化和发展方向，与具体评级不同的地方在于，评级展望所关注的是可能导致具体评级变化的宏观趋势和商业环境。

也就是说，评级展望是对具体评级在未来可能进一步发生变化的预期。主要分为正面（评级可能提高）、负面（评级可能降低）、稳定（不会发生变化）和发展中（提高和降低都有可能）四种。

一般而言，评级展望预估的时间期限为投资级别未来6-24个月、投机级别未来6-12个月。

所以对于普洛斯来说，现有评级在未来进一步被拉低无疑会对其在资本领域造成持续不良影响——评级越低，借贷利率越高，资金就变得越“贵”。

在当前中国的物流地产市场，由于和商业地产之间的回报率差距正在持续缩小，所以对于任何玩家而言，想要继续或保持扩张姿态，那么足够“便宜”的资金是必须的。如果普洛斯无法保证自己拥有“便宜”的资本，那么就很难继续在市场中前进，而最终被后来者超越。

由此看来，这次出售资产就是为了尽快解决现有债务，获得更好的信用评级，以保证在未来具备更有竞争力的投资力度。

回到行业本身，投资端变得愈发敏感的现在，无论是继续看好还是认定经济周期起伏，物流地产新的分化将会成为主要趋势。这种分化不再以城市等级作为依据，即使是超一线的北上广深，也会细分成特定区域进入新的投资考察范围。不管怎样，物流地产即将发生新的行业变化。